2026 puede suponer un punto de inflexión en el mercado residencial en España, tras las fuertes subidas de precios registradas durante el último año. La compraventa de viviendas arrancó el año con 56.776 operaciones, un 7% menos que en enero de 2025, el mayor descenso desde mediados de 2024, según los datos publicados recientemente por el Colegio de Registradores. Estos datos apuntan a un posible cambio de ciclo en el mercado de la vivienda, algo que algunos expertos ya vienen anticipando ante la fuerte subida de precios.

Posible cambio de ciclo inmobiliario
La tensión que se vive en el mercado residencial, especialmente en las grandes ciudades, está llevando a los compradores al límite de su esfuerzo financiero, hasta el punto de que «están tocando techo y no pueden pagar los precios que exige el vendedor».

Esta afirmación es de José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona y director de la Cátedra de Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda, quien asegura que hoy los «vendedores tienen unas expectativas muy diferentes a las de los compradores, ya que piensan que el precio de la vivienda va a seguir subiendo al mismo ritmo que lo ha hecho durante todo el año 2025».

Así, frente a la expectativa de los vendedores, se encuentra la realidad del comprador, que es muy distinta. A diferencia de lo que ocurrió durante la burbuja inmobiliaria, «ahora el banco pone limitaciones en la concesión de hipotecas y eso supone una barrera para el comprador, que es incapaz de llegar a las exigencias de precio del vendedor», puntualiza García-Montalvo, quien añade que esto se traduce en un escenario que anticipa un cambio de ciclo.

En las grandes capitales, el encarecimiento es aún más acusado y notorio. La ciudad de Madrid registra un precio medio de 4.101 euros/m², con una subida del 19,56%, mientras que Barcelona alcanza los 4.053 euros/m², con un incremento del 10,05%.

El problema: alta demanda y poca oferta
«La fuerte demanda de compraventa de vivienda y la falta de oferta son factores clave que empujan la subida del precio de la vivienda», afirma Cubero, quien puntualiza que la demanda ha crecido un 30% en 2025 (un 72% en los dos últimos años), mientras que la oferta ha bajado un 16%, lo que implica que «ahora cada vivienda tiene una media de siete potenciales compradores». En dos años, se ha duplicado el número de posibles compradores para cada vivienda que sale al mercado. 

Acceder a una vivienda es cada vez más difícil
Para medir la accesibilidad a la compra con hipoteca, el Grupo Tecnocasa ha elaborado un informe en el que analiza la posibilidad de obtener una hipoteca media para la compra de una vivienda en 77 ciudades españolas (selección de poblaciones con mayor número de habitantes), así como su evolución en el tiempo.

Puedes consultar este informe en la web de la Cátedra. También puedes visitar el semáforo de accesibilidad, en el que se analizan todas las poblaciones españolas de más de 10.000 habitantes.